Lorsqu'on complète une annonce sur Airbnb ou sur Booking, il y a parfois des cases où l'on peut douter de la réponse à donner. Celle où il faut indiquer si on est professionnel ou pas peut faire douter certaines personnes. En effet, si je loue toute l'année et que je travaille de façon régulière dans mon activité de location pour en tirer plus qu'un complément de revenus, suis-je considéré comme un professionnel ? Qu'est-ce que ça change dans mon fonctionnement avec la plateforme si je dis que je suis professionnel ?
Voyons ça de plus près.
Qu'est-ce qu'un Loueur de Meublé Professionnel ?
On parle ici de statut fiscal, et non d'un mode d'exercice de son activité. Lorsque vous allez déclarer une activité de loueur de meublé au service des impôts - démarche obligatoire à partir du moment où vous louez ne serait-ce qu'une fois votre résidence principale ou secondaire, vous obtenez d'une part un statut fiscal, et d'autre part un régime fiscal. Le statut fiscal est le plus souvent celui de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP), et, à moins que vous n'optiez pour un régime fiscal au réel, vous obtenez par défaut le régime micro BIC (Bénéfices Industriel et Commerciaux). Je rentre plus dans le détail de ces régimes dans un autre article. Je m'intéresse aujourd'hui au statut à renseigner dans une annonce.
Lorsque la plateforme vous demande si vous êtes professionnel, elle veut en fait savoir si vous avez le statut de Loueur de Meublé Professionnel ou pas. Et ce qui va déterminer votre statut de LMP, c'est la réunion obligatoire de deux critères.
- l'atteinte d'un seuil de recettes locatives annuelles de 23 000€ pour l'ensemble des membres du foyer
- le montant de vos recettes locatives dépasse le total des autres revenus de votre foyer soumis à l'impôt sur le revenu. Les traitements, indemnités, émoluments, salaires, pensions, rentes viagères et les prestations de retraite servies sous forme de capital concourent à la formation du revenu global servant de base à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires. Mais sont pris en compte aussi vos bénéfices BIC - autres que ceux tirés de la location meublée, BNC, agricoles, ou encore les rémunérations de gérant et les dividendes d'associés. bref, tous vos revenus hors ceux tirés de la location meublée.
Si ces deux critères sont réunis, l'exercice à titre professionnel implique aussi la participation personnelle, directe et continue à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité. Mais ce critère à lui seul ne suffit à déterminer le statut de LMP.
Donc, faut-il cocher la case "je suis un professionnel" dans une annonce sur Booking ? Vous devez maintenant le savoir mieux que moi, c'est un calcul à faire au cas pas cas. Mais en général, quand on a un seul et modeste logement à louer, on est non professionnel car on dépasse rarement 23 000€ de loyers annuels. Si vous dépassez ce seuil, et que vos revenus professionnels sont plutôt faibles, la question commence à se poser. Si vous avez un doute, renseignez-vous bien sur le statut LMP et faites des simulations, particulièrement si chacun des conjoints à un ou plusieurs bien en location, car les revenus considérés sont bien ceux du foyer fiscal et non du déclarant.
Dans le doute, je vous conseille de choisir le statut de LMNP. C'est le fisc qui -en principe - vous fera automatiquement passer au statut de LMP lorsque votre déclaration de revenus fera apparaître que vous réunissez les deux critères. Sinon, le cas échéant, le changement de statut doit être fait sur le guichet unique de l'INPI.
Dans tous les cas, que vous soyez LMNP ou LMP, la démarche de déclaration que vous ferez sur https://procedures.inpi.fr/?/ permettra de vous voir attribuer un numéro de SIRET, à indiquer obligatoirement dans vos annonces. C'est lui qui permet au fisc de pré-remplir votre déclaration d'impôts sur le revenu. L'autre numéro à indiquer -et bientôt obligatoire pour tous les meublés - est le numéro d'enregistrement en mairie. Celui-ci permet la traçabilité de la taxe de séjour. Et c'est justement sur ce point que les plateformes vont fonctionner différemment avec vous selon le statut fiscal que vous leur indiquez.
Indiquer dans mon annonce que je suis professionnel, qu'est-ce-que ça change ?
Si vous êtes effectivement Loueur de Meublé Professionnel, l'impact sera avant tout fiscal et social. En effet, il y a des spécificités en matière fiscale (amortissement des immobilisations, taxe sur la plus-value en cas de revente etc.), et en matière sociale avec une obligation d'affiliation à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) pour le versement de cotisations sociales. Des points sur lesquels nous aurons l'occasion de revenir dans mon article sur l'imposition de la location meublée. Mais pour votre annonce il y a quelques distinctions qu'il faut faire et qui auront un impact sur les modalités de versement de la taxe de séjour.
En effet :
- Si vous êtes loueur de meublé non professionnel (LMNP), une plateforme de réservation qui encaisse vos loyers et vous les reverse a aussi l'obligation de collecter la taxe de séjour correspondante et de la reverser pour vous à votre collectivité territoriale. Dans ce cas vous n'avez pas à vous occuper de collecter ni reverser la taxe, mais simplement déclarer tous les mois "0" sur votre plateforme de déclaration de la taxe de séjour si toutes vos réservations sont passées par cette plateforme. A contrario, si la plateforme n'encaisse pas et que le client vous paie directement, alors c'est à vous de déclarer la taxe de séjour, de la collecter et bien sûr de la reverser.
- Si vous êtes loueur de meublé professionnel (LMP), alors la plateforme n'est plus dans l'obligation de collecter la taxe de séjour, même si elle encaisse vos loyers. C'est par exemple le cas de Booking. Même si Booking gère le paiement, il ne vont encaisser que les nuitées et les frais supplémentaires (ménage...), mais le client doit payer la taxe de séjour surplace. Si c'est aussi votre cas, sachez que c'est certainement dû au fait que vous avez indiqué à Booking être un loueur professionnel. Je vous conseille donc de vérifier et rectifier ceci si ce n'est pas exact.
En résumé, vous devez donc vérifier dans vos annonces si vous avez bien indiqué le bon statut fiscal vous concernant (professionnel ou pas) d'une part, et quelles sont les modalités de la plateforme concernant le paiement de la taxe de séjour d'autre part.
Si vous êtes en Guadeloupe, vous pourrez lire plus de détails dans mon article sur la taxe de séjour en Guadeloupe.