J'avais envie de vous raconter une histoire aujourd'hui. C'est l'histoire de Lulu, un propriétaire d'appartement qui décide de le louer en courte durée. Comme tous les loueurs d'hébergements, Lulu place une annonce sur plusieurs plateformes de réservation bien connues comme Airbnb, Booking.com ou VRBO - Abritel.
Une réservation arrive de Airbnb dès le lendemain ! Et le lendemain une autre de Booking.com. Génial ! Eeeeeuh... Aïe, non ça coince, c'est pour les mêmes dates ! Il faut annuler une des deux réservations, pas le choix. Après avoir donné des explications confuses au client pas très content, Lulu annule la réservation de Airbnb... Sauf que la politique d'annulation par l'hôte de Airbnb prévoit une pénalité de 50 US$ au minimum, et le fait descendre dans les oubliettes des résultats de recherche sur la plateforme. Et cerise sur le gâteau, au-revoir le statut de Superhôte Airbnb.
Ca commence bien tout ça ! Alors, notre cher hôte se demande bien sûr...
Comment éviter les doubles réservations pour ma location de courte durée ?
Pour éviter un tel désagrément, Lulu aurait dû aller mettre à jour le calendrier des réservations sur Booking et sur VRBO dès que la première a été reçue. Vous l'avez sûrement vécu si vous êtes propriétaire, la tenue d'un planning de réservations est un travail fastidieux et faillible. Vous avez sûrement rêvé d'un outil qui permettrait de synchroniser les disponibilités en temps réel sur les différentes plateformes, sans rien avoir à faire. Même pas un clic. Avec tant qu'à faire une vision sur l'ensemble des réservations et l'accès facile à leurs détails.
Eh bien ça existe ! Un tel outil s'appelle un Channel manager, un Gestionnaire de canaux en bon français de la France.
Et pour fonctionner, un channel manager a besoin d'être connecté à un "calendrier maître" hébergé sur un système de gestion de propriété, plus couramment appelé PMS pour Property Management System en bon anglais de l'oncle Sam. Le PMS doit quant à lui être relié à un site ou une page web. Mais alors me direz-vous...
Quels sont les PMS les plus utilisés ?
Le PMS est devenu un outil indispensable pour tout propriétaire d'une location de courte durée qui se respecte. A telle enseigne qu'i existe aujourd'hui plus de 140 PMS sur le marché du logiciel de gestion de propriété. Un site comme CAP TERRA vous permettra de comparer les logiciels entre eux et d'avoir une vue d'ensemble de cette pléthore. Personnellement, j'ai testé Elloha, Beds24, Hostaway, Guesty, Lodgify, Smoobu, Superhote, qui font partie des leaders.
Il y a bien sûr des différences entre chaque logiciel, même si leur fonction de base est de vous permettre centraliser toute la gestion de votre location saisonnière au même endroit : le PMS.
OK mais pour Lulu, un PMS, c'est peut-être un peu sur-dimensionné juste pour un appartement, Ce genre de logiciel c'est plutôt pout les hôtels, non ?
Un PMS pour un seul logement ça vaut le coup ?
Bonne question, et c'est bien la première à se poser quand on songe à optimiser la gestion et l'occupation de sa location. Et surtout si
- tu n'as qu'un seul logement
- tu n'es présent que sur une seule plateforme et que ça te convient
- tu trouves que payer 15% ou plus de commission à un distributeur est normal
- tu ne tiens pas particulièrement à avoir plus de réservations en direct
Il est vrai que dans ce cas, la plateforme offre déjà un outil performant et tu n'as pas besoin de plus. Alors si cela te convient, ne change rien!
Mais mettre tous tes oeufs dans le même panier offre aussi des inconvénients, dont notamment:
- Ton activité est à 100% dépendante de la plateforme. Tu ne sécurises pas ton activité en faisant cela.
- Tu as tout intérêt à respecter à la lettre les règles et les algorithmes de la plateforme, sans quoi tu perds de la visibilité sur la plateforme. Temps de réponse, taux d'annulation, taux de refus des demandes, actualisation de l'annonce, qualité des photos, avis des clients, tentatives de détournements de clients... tout compte pour apparaitre dans les résultats de recherche de la plateforme parmi les premiers, tout en bas, ou voire même plus du tout. Et quand on se retrouve en bas, comme dirait une amie poète, "mon planning c'est Waterloo mornes plaines".
- Tu paies (et/ou tes clients) une commission qui se répercute sur ton bénéfice ou ton prix de vente. Certaines plateformes comme Booking proposent des solutions pour être plus visibles, moyennant 5, 10, 15 à 25% de commission supplémentaire! Selon le cas, tu es donc moins compétitif ou moins rentable.
- Les plateformes privilégient le client et non l'hôte. Elles mettent en place des sanctions financières ou de visibilité au moindre faux pas, et notamment en cas de mauvais avis client ou d'annulation par l'hôte. Tu n'es pas maître chez toi.
Choisir de gérer son activité de location avec un PMS avec son son propre site web permet donc :
- plus d'indépendance en favorisant les réservations directes via un site web
- du gain de temps avec une gestion centralisée. Plus besoin d'aller se connecter tantôt sur Airbnb, tantôt sur Booking pour aler voir les réservations et envoyer des messages
- des taches automatisées comme l'envoi automatique de messages aux clients selon un calendrier défini.
- et bien d'autres fonctionnalités que je détailerai dans un article dédié aux channel managers.
Pour un coût moyen d'une quarantaine d'euros par mois, vous pouvez vous offrir votre propre système de réservation professionnel. Alors pour une location saisonnière qui fonctionne toute l'année, le coût semble tout à fait correct au regard des services rendus. Si vous n'êtes pas trop à l'aise avec les logiciels en général, il faudra probablement vous faire aider pour faire la configuration initiale de votre logiciel, chose que pourra faire LCD Services pour vous pour une somme tout à fait raisonnable à prévoir en plus de l'abonnement mensuel ou annuel au logiciel.