Le secteur de la LCD est dans le viseur du fisc et de l'Etat depuis plusieurs années en raison des tensions que le développement exponentiel du secteur à créé sur le marché du logement. Les organisations professionnelles des hôteliers aussi ont la LCD dans le viseur et réclament plus de justice fiscale, avec un assujettissement à la TVA pour les loueurs offrant des services para-hôteliers. Le législateur a donc cherché à encadrer cette activité, notamment sur le plan fiscal, pour rétablir une forme d’équité entre les acteurs du marché.
Le psychodrame budgétaire que la France a vécu depuis la dissolution de juillet 2024 a généré beaucoup d'incertitudes dans le monde économique, y compris chez loueurs de meublés. De grands changements fiscaux ont été annoncés, puis reportés, modifiés ou abandonnés, puis reviennent sur le tapis. Franchement, tout le monde en perd son latin et les experts comptables ont vraiment de quoi s'arracher les cheveux - enfin, pour ceux qui en ont toujours.
Je reviens ici d'abord sur les grandes étapes de la réforme fiscale de la LCD depuis 2024 et sur la situation à date, en janvier 2026. Puis nous verrons si opter volontairement pour un assujettissement à la TVA peut être une bonne idée. Car oui, devoir collecter la TVA sur des loyers et des prestations de ménage ça peut faire grincer des dents, mais si vous récupériez en contrepartie la TVA sur la valeur de votre bien immobilier et vos travaux, ne sortiriez-vous pas gagnant de l'affaire ? Nous verrons cela de plus près.
TVA en location courte durée : où en sommes-nous en 2026 ?
Les grandes dates et le vote de la loi Le Meur
- Janvier 2024 : La loi de finances pour 2024 abaisse le seuil de franchise de TVA pour les loueurs en meublé, passant de 91 900 € à 85 000 € de chiffre d’affaires annuel. La plupart des loueurs échappent ainsi toujours à la TVA, sauf s’ils proposent des prestations para hôtelières (nettoyage, linge, accueil, etc.) et dépassent ce seuil.
- 19 novembre 2024 : Adoption de la loi n° 2024-1039, dite « loi Le Meur » ou « loi anti-Airbnb ». Ce texte vise à renforcer la régulation des meublés de tourisme et à aligner le régime fiscal des locations de courte durée sur celui de l’hôtellerie, notamment en matière de TVA. La loi introduit un critère de durée : une location ne doit pas excéder 30 nuitées consécutives à un même client pour être assujettie à la TVA
- 1er janvier 2025 : Entrée en vigueur des principales dispositions de la loi Le Meur. Les loueurs proposant des prestations para-hôtelières (accueil, ménage, linge, petit-déjeuner) et dont le chiffre d’affaires dépasse 85 000 € deviennent assujettis à la TVA au taux de 10 %.
Évolution de la doctrine administrative fiscale sur la para-hôtellerie
- 7 août 2024 : Publication d’une première doctrine administrative (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20) précisant les critères de la para-hôtellerie. Pour les séjours de moins d’une semaine, une réception non personnalisée (boîte à clés), la fourniture de draps et le ménage avant l’arrivée suffisaient à qualifier l’activité de para-hôtellerie et donc à l’assujettir à la TVA. En clair, si vous louez pour moins de 7 nuits vous êtes assujetti.
- 26 mars 2025 : Une nouvelle doctrine est publiée, rétropédalant partiellement sur la précédente. Désormais, la simple boîte à clés ne suffit plus pour caractériser une réception, sauf si elle s’accompagne d’une alternative d’accueil physique. L’administration réaffirme que seuls les loueurs dont l’activité se rapproche véritablement de l’hôtellerie - comprenez avec un ménage, changement de linge et petit déjeuner en cours de séjour - sont concernés par la TVA. Bref, on revient à la case départ.
- 2025-2026 : La doctrine administrative continue d’évoluer, avec un durcissement des critères et une baisse progressive des seuils de franchise de TVA. Le seuil d’assujettissement à la TVA pour les locations saisonnières est fixé à 37 500 € de revenus annuels à partir de 2026, contre 85 000 € auparavant. On parle bien ici de chiffre d'affaires brut (loyers + prestations de services), sans aucune déduction de charges ni amortissement.
Para hôtellerie en location courte durée
Alors, TVA ou pas TVA ?
En résumé, en ce mois de janvier 2026: En location courte durée, l’assujettissement à la TVA est automatique si vous proposez au moins trois des quatre prestations para-hôtelières en cours de séjour (accueil personnalisé, ménage, changement de linge, petit-déjeuner), et ce quel que soit votre chiffre d'affaires. Si ce n'est pas votre cas, vous n'êtes donc pas assujetti jusqu'à ce que vous atteignez 37 500€ de chiffre d'affaires brut. Vos factures devront dans ce cas indiquer "TVA non applicable. Article 293B du CGI". Mais si vous dépassez le seuil de la franchise de TVA de 37 500 € au cours de l'année 2026, vous devenez assujetti dès le premier jour de l'atteinte du seuil. Dès lors il vous faudra supprimer l'indication de TVA non applicable et facturer et collecter 8,5% de TVA sur vos loyers et prestations si vous êtes aux Antilles. Et vous pourrez donc aussi comptabiliser à partir de cette date la TVA récupérable sur vos achats. Pour rappel, le seuil de la franchise de TVA était de 85 000€ en 2025.
La fiscalité des locations meublées de courte durée a donc été profondément remaniée depuis 2024, avec un alignement progressif sur le régime hôtelier. Le seuil de franchise de TVA en 2026 a été abaissé à 37 500€, les critères de para-hôtellerie précisés, et les obligations déclaratives renforcées. Les loueurs doivent désormais être particulièrement vigilants sur leur chiffre d’affaires et les prestations proposées s'ils veulent éviter un assujettissement à la TVA.
Sources officielles et références
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) : Légifrance legifrance.gouv.fr
Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) :
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 du 7 août 2024 bofip.impots.gouv.fr
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 du 26 mars 2025 bofip.impots.gouv.fr
- Service-Public.fr : Nouvelles règles 2025 pour les locations touristiques service-public.gouv.fr
Et si j'optais volontairement pour l’assujettissement à la TVA ?
Il est possible de choisir l'option volontaire : Si vous ne dépassez pas le seuil mais souhaitez tout de même être assujetti (par exemple pour récupérer la TVA sur vos achats), vous devez déclarer votre activité comme assujettie à la TVA auprès de l’administration fiscale. Cela implique :
- Une déclaration d’option via le formulaire Cerfa n°3517-SD (pour les professionnels) ou directement dans votre espace professionnel sur le site des impôts.
- La facturation de la TVA à 10% sur vos loyers dès l’option exercée (8,5% aux Antilles).
- Une déclaration régulière de TVA (mensuelle ou trimestrielle selon votre régime) et le reversement de la TVA collectée
Cette option est encadrée par l’article 260 du Code général des impôts (CGI) et vise à permettre la récupération de la TVA sur les dépenses professionnelles (travaux, achats, etc.). En principe, l’administration fiscale ne peut pas refuser cette option si le loueur remplit les conditions légales (activité professionnelle réelle, respect des obligations déclaratives, etc.). L’option est un droit, sous réserve de respecter les formalités. Attention, vous entrez alors aussi dans un cadre où le contrôle fiscal est plus fréquent pour vérifier notamment que vous ne récupérez pas de la TVA sans avoir d'activité réelle.
Impact sur la récupération de la TVA
- Avantage principal : En devenant assujetti en France hexagonale, vous pouvez récupérer la TVA sur vos dépenses professionnelles au taux de 20% sur les achats, contre 10% collectés sur les loyers (voir plus bas les taux de TVA applicables dans les DOM pour la location en courte durée). Cela peut améliorer votre rentabilité, surtout si vos dépenses (travaux, équipement, frais de gestion) sont importantes
- Mécanisme : La TVA récupérable est déduite de la TVA collectée sur les loyers. Si la TVA récupérable est supérieure à la TVA collectée, le solde peut être remboursé par l’administration fiscale (sous conditions).
Sur quels achats peut-on récupérer la TVA ?
Immobilisations (achat ou rénovation de biens durables) :
- Logement meublé (si utilisé pour une activité taxable).
- Travaux d’amélioration (rénovation, isolation, mise aux normes).
- Mobilier et équipements (lits, électroménager, décoration, etc.).
- Matériel professionnel (logiciels de gestion, outils de ménage, etc.).
Conditions :
- Les biens doivent être affectés à l’activité taxable (location courte durée avec prestations para-hôtelières).
- La TVA est récupérable au prorata de l’usage professionnel du bien.
- Pour les immobilisations, la récupération peut être étalée sur plusieurs années (régularisation en cas de revente avant 20 ans)
- Taux de TVA applicables dans les DOM pour la location en courte durée
Territoire TVA para-hôtellerie TVA immobilisations TVA prestations tiers (nettoyage, conciergerie) Métropole 10% 20% (10% travaux) 20% Guadeloupe, Martinique, Réunion 8,5% (2,1% cas spécifiques) 8,5% (2,1% travaux) 8,5% (2,1% cas spécifiques) Guyane, Mayotte Exonération Exonération Exonération
Le taux de 2,1 % dans les DOM est réservé aux travaux d’amélioration énergétique, aux logements à caractère social ou d’urgence, et ne s’applique généralement pas à la location courte durée classique ou à la para-hôtellerie touristique. Pour ces activités, le taux de 8,5 % est la norme.
Exemple concret en Guadeloupe
Si vous achetez un logement meublé pour 200 000 € HT (TVA 8,5% = 17 000 €) et que vous êtes assujetti à la TVA :
- Vous récupérez 17 000 € de TVA sur l’achat (si le bien est 100% affecté à la location taxable, LCD avec prestations para-hôtelières).
- Vous facturez la TVA à 8,5% sur vos loyers. Si vous faites 20 000€ de loyer la première année, vous collectez 1 700€.
- Vous déclarez et reversez la TVA collectée, moins la TVA récupérée sur vos dépenses. soit 17 000 - 1 700 = 15 300€ de remboursement de TVA.
Attention aux pièges
- Seuil de franchise : Si votre chiffre d’affaires reste sous 37 500 € et que vous ne proposez pas 3 prestations para-hôtelières, vous restez exonéré de TVA et ne pouvez pas récupérer la TVA sur vos achats.
- TVA sur immobilisations (sur la valeur d'achat d'u): elle n'est récupérable que si vous fournissez des prestations para hôtelières.
- Régularisation : En cas de revente du bien avant 20 ans, une partie de la TVA récupérée doit être reversée à l’État (voir plus bas).
En résumé :
- Option TVA : Déclaration à l’administration fiscale, facturation à 10% (8,5% aux Antilles).
- Récupération TVA : Possible sur immobilisations et dépenses professionnelles, à condition d’être assujetti.
- Achats éligibles : Logement, travaux, mobilier, matériel, si liés à l’activité taxable.
Taux de TVA sur les biens immobiliers
| Situation | Métropole | DOM (Guadeloupe, Martinique, Réunion) | Guyane/Mayotte |
|---|---|---|---|
| Logement neuf | 20% | 8,5% | Exonération |
| Logement ancien | Exonération | Exonération | Exonération |
| Travaux de rénovation | 10% ou 5,5% | 2,1% (si éligible) | Exonération |
| Résidences services | 10% | 8,5% | Exonération |
Récupération de la TVA sur les immobilisations : comment ça marche ?
La TVA payée sur l’achat ou la construction d’un bien immobilier (ou sur des travaux d’amélioration) peut être récupérée en une seule fois l’année de l’acquisition, à condition que :
- Le bien soit affecté à une activité taxable (location courte durée avec prestations para-hôtelières, assujettie à la TVA).
- Vous soyez assujetti à la TVA (soit parce que vous dépassez le seuil de franchise, soit parce que vous avez opté volontairement pour l’assujettissement).
- Le bien soit utilisé pour une activité professionnelle (pas pour un usage privé ou mixte non justifié).
Cas particulier : régularisation sur 20 ans pour les immobilisations
Cependant, si le bien est une immobilisation amortissable (comme un logement meublé ou des travaux de rénovation), la TVA initialement récupérée peut faire l’objet d’une régularisation annuelle sur 20 ans. Cela signifie :
- Vous récupérez 100% de la TVA l’année de l’achat.
- Chaque année, pendant 20 ans, vous devez vérifier l’affectation du bien à une activité taxable.
- Si le bien cesse d’être utilisé pour une activité taxable (par exemple, en cas de revente, de changement d’usage ou d’arrêt de l’activité), vous devez rembourser une partie de la TVA initialement récupérée, calculée au prorata du temps restant sur les 20 ans.
Exemple :
- Vous achetez un appartement meublé pour 200 000 € HT en 2026, avec 40 000 € de TVA.
- Vous récupérez les 40 000 € en 2026.
- Si vous vendez l’appartement en 2030 (après 4 ans), vous devrez rembourser 16/20e de la TVA (soit 32 000 €), car le bien n’a plus d’affectation professionnelle.
Amortissement comptable et récupération de la TVA
- L’amortissement comptable (répartition de la valeur du bien sur sa durée de vie) n’a aucun impact direct sur la récupération de la TVA.
- La TVA est récupérée dès l’année de l’achat, mais la régularisation s’étale sur 20 ans en fonction de l’usage réel du bien.
Mes sources qui ont servi à la rédaction de cet article:
bofip.impots.gouv.fr, monimmeuble.com, alliancecentre.fr, immobilierloyer.com, locationcourteduree.fr, compta-online.com
